상가임대차보호법에 적용되는 임차인은
많이들 알고 계시는 임차인이 법으로 보장받는 임대료 인상 5% 제한, 묵시적 갱신은 모든 임차인이 동일하게 보장받는 게 아니라는 점 알고 계셨나요? 하루에도 수많은 문의를 받고 있는데 생각보다 남들이 법으로 보장받으니 아무런 의심 없이 나도 가능할 것이라고 잘못 생각하시는 분들이 굉장히 많습니다. 특히 이 세 가지 권리는 건물주와 직접적으로 임차인이 부딪히게 되는 요소인데, 다툼이 발생했을 때 임차인이 본인의 권리를 제대로 알지 못한다면 결코 분쟁에서 이길 수 없겠죠?오늘은 임대료 인상 5% 제한, 묵시적 갱신에 관련해 적용을 받을 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우를 한 번에 정리해드리려고 합니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음의 경우는 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1번의 경우에 보증금이 현지전환보증금보다 높을 경우에 2번은 임시사용임대차계약이어야 합니다. 받지 말아야 한다보통의 경우는 중개인을 믿고 계약을 진행그렇지만 계약 당사자인 우리가 꼭 알아야 할 내용입니다.
최우선변제권이란
임차건물이 경매 또는 공매로 인하여 소유권이 예전되는 경우에 경매절차에서 보증금 중 일정액을 선순위, 기타 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.상가건물임대차보호법에서임차인이 ‘후순위’ 권리자이면서임대차보증금이 ‘소액’일 경우는해당부동산이 경매가 진행되어 새로운 소유자에게 낙찰되었을때,’일정금액’에 관련해 서는 최우선으로 변제하도록 법으로 규정하고 있습니다.이를 소액임차인의 최우선변제권 이라고 합니다.최우선변제권은 임차인이 ‘대항요건’만 갖추면 발생합니다.’건물의 인도 + 사업자등록’ 을 한경우라면 확정일자와는 무관하게최우선변제권이 발생하게 됩니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가임대차보호법이란 점포를 일정기간 임대하여 운영하는 임차인에게 계약기간을 보장함으로써 임대차관계로 인한 갑작스러운 폐업상황을 방지하고 보호하기 위한 법률입니다.법은 계약갱신요구권, 임대료 인상 제한, 보험료 회수 가능성 보호 조항 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 임차인을 무조건적으로 보호하는 것이 아니라 정당한 이유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들어보겠습니다.
대항력의 부여
상가건물임대차는 등기를 하지 않더라도 상가건물을 인도 받고, 사업자등록이 완료된 경우는 그 다음날 부터 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 있을 경우에 해당 상가건물이 매매나, 경매등으로 소유권이 넘어갔다 하더라도 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다.예를들면 경매로 인해 해당 상가건물의 소유자권이 변경이 되었다 하더라고, 사업자등록을 통한 대항력을 갖고 있다고 할 경우에 새로운 소유자를 상대로 상가건물을 사용/수익하거나 보증금을 모두 돌려받을때까지 해당 건물을 비워주지 않다도 되는 권리가 있다는 말입니다.
상가임대차 보호법을 줄여서 상임법이라고 칭하겠습니다. 그러면 환산보증금과 상임법에 있어 어떤 의미가 있는지 궁금할 텐데요. 각 지역별 환산보증금이 다를 텐데, 이 법의 핵심인 임차인 보호규정 때문에 그렇습니다. 중요합니다. 상가 점유와 사업자등록을 한 임차인은 경매 시 후순위보다 우위 주장 가능.환산보증금을 초과하는 상가 임대차는 상 입법에 보호를 못 받는다고 오해하는 상가 세입자가 있는데 결론은 그렇지 않다는 것입니다. 환산보증금을 초과하더라도 계약갱신청구권과 권리금 회수 기회 보호권, 대항력을 건물주를 상대로 행사하고, 주장할 수 있습니다. 다만, 주의하실게 매년 임대료 인상 규정은 5% 제한에 적용받지 않는다는 점입니다.