상가임대차보호법 개정안 부작용
세입자가 소유주에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월차임 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것입니다. 현행법은 해당 금액을 기준으로 세입자에 대한 법의 적용 범위를 구분하고 있습니다.2019년 개정된 상가임대차보호법 환산보증금에 따르면 서울특별시는 9억 원, 수도권과밀억제권역은 6억9천만 원, 광역시는 5억4천만 원, 그 밖의 지역 3억7천만 원을 넘게 되면 건물주가 차임을 올리는 데 제한이 없어집니다. 그러나 증액 사유가 납득될 수 있어야 하므로 터무니 없이 높은 인상률을 제시할 수는 없습니다.반면에 범위를 초과하지 않는 경우라면, 건물주가 월세의 5%를 초과하여 올릴 수 없습니다. 다만 계약 갱신을 요구할 권한이 있다는 전제 하에서 5% 상한선이 적용되므로 주의가 필요로 합니다
보증금 1천만 원, 월세 70만 원일 때 최우선 변제 보호를 받을 수 있나요?
서울시에서는 임차인의 환산보증금이 6,500만 원 이하일 때 최우선 변제 받을 수 있는 범위는 낙찰가의 1/2 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천 2백만 원까지 우선하여 변제받을 수 있습니다.이 사례에서 환산보증금을 구해보면, 보증금(10,000,000)+월세(700,000X100) = 80,000,000원입니다.
환산보증금 규모에 따른 차이
민법과 상임법에서 정하고 있는 관련된 내용이 꽤 큰 차이가 있습니다.그 중 주요 내용은 임대료 인상폭과 계약 갱신권이라고 볼 수 있으며 환산보증금 초과 임대차는 민법의 적용을 받게 됩니다.상임법에서는 임대료 인상제한을 연 5%로 제한하고 있으나 민법에서는 증액 상한 제한이 없으며 또한 계약갱신 요구권 또한 민법에서는 보장하고 있지 않기 때문에 계약기간이 종료되면 갱신 요구가 아닌 재계약 여부를 서로 합의하여 진행하게 됩니다.
환산보증금이란
전환보증금은 상가임대차보호법상 “임대보증금”과 “월세전환금액”을 합한 금액을 말합니다.간단히 말하면, 임대차로 월세 부분을 보증금의 형태로 변환한 식이라고 이해하면 편리합니다.따라서 이러한 “전환예금”을 얻기 위한 계산식은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
상가임대차 보호법
상가임대차보호법은 사업자 등록이 되는 상가건물에 임차한 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률입니다.다만 모든 임차인을 보호하는 것은 아니고 환산보증금 이내의 임대차 계약을 체결한 임차인에 대해 서 상가임대차 보호법의 적용을 받습니다. 이 법의 주요 내용은 계약기간, 권리금, 대항력, 계약 갱신 요구권 등이며 그 중 오늘은 2018년 10월 16일에 시행된 10년 계약 갱신 요구권에 관련된 내용을 위주로 정리해보도록 하겠습니다.
2 전월세 상한제
전월세 상한제는, 계약 갱신 시 임대료 증액 상한선을 5% 범위 내로 제한하여, 임차인들의 임대료 부담을 줄여주는 제도입니다. 5% 범위를 초과하여 재계약을 체결한 경우는, 계약갱신청구권에 의한 계약 갱신으로 보지 않습니다. 임대인(집주인)이 타인에게 주택 소유권을 양도하더라도, 기존 계약은 그대로 연장가능하며, 5% 상한 원칙 역시 지켜집니다.
전차인도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있나요?
전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약 갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.단, 권리금 회수기회 보호는 전대인과 전차인의 전대차 관계에서는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물 임대차보호법으로 권리금 회수 기회를 보호받을 수 없습니다.
정리하면 상가건물임대차보호법은 보증금액이 일정 금액 이하인 경우에 적용대상이 되는데, 일부 규정은 보증금액을 초과하는 임대차도 적용대상이 되며, 이는 2013년 8월 13일 개정된 상가건물임대차보호법 제2조 제3항이 신설되면서 생긴 규정입니다.