상가건물임대차보호법feat 임차권등기명령제도)
주택을 임대하면 주택임대차 보호법을 적용받고, 상가를 임대하면 상가임대차 보호법을 적용받습니다.둘 다 단어에 보호법이란 말이 들어가듯이 주택임대차 보호법은 주거안정을 위하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민들의 주거생활의 안정을 보장함이 목적이고, 상가임대차보호법은 영세상인들의 상가임대 보호 차원에서 마련된 법안입니다.주택임대차 보호법은 주거용건물에 대하여 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용을 하고 상가임대차 보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물로 영업용으로 임대차 목적이 되는 상가건물에 대하여 적용을 합니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가 임대차 보호법이란? 상가를 임차해 영업하는 임차인에게 계약기간을 일정기간 보증함으로써 임차관계에 의해 갑자기 영업을 할 수 없게 되는 상황을 방지하고 보호하는 법률입니다.당해 법률은 계약 갱신 요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수 기회 보호 조항 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 임차인을 무조건적으로 보호하는 것이 아니라 정당한 이유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
대항력과 우선변제권
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없습니다. 그렇지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았거나, 사업자등록을 했다면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.우선변제권은 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
임차권등기명령 신청
상가용 건물의 임대차 기간이 만료되어도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 건물 소재지를 관할하는 지방법원에 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인이 임대차 계약기간 만료 후 보증금을 돌려받지 않고 퇴거하면 기존에 획득한 대항력과 우선변제권을 상실해 보증금을 돌려받기 어렵다.임대차등기명령제도는 임차인이 임차인이 임차한 상가 내에서 자유롭게 이동할 수 있도록 하는 동시에 이러한 문제를 해결하기 위해 반대세력과 우선변제권을 유지하는 제도입니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 나타나게해 줍니다.
공장 또는 창고인 경우에 상품의 제조 및 가공만 하거나 보관만 하는 경우는 상가임대차법의 보호를 받지 못한다는 것인데, 현실적으로 공장 또는 창고에서 영업활동도 같이 이루어지는 경우가 대부분이므로 상가임대차법의 적용을 받을 수 있을 것입니다. 이러한 경우에 구체적인 사정에 따라서 적용여부가 주요 쟁점이 되는 경우도 있습니다.일반적으로 주택이 아닌 모든 건물의 임대차에 상가건물임대차보호법이 적용되고 다만 보증금액수에 따라 적용범위가 정해진다고 알고 있는 경우가 있습니다.