상가임대차보호법의 최우선변제권 이해
우리나라 부동산에서 임대인과 임차인의 계약에서 일어나는 많은 갈등이 일어나고 있습니다. 특히 전세라는 특수한 거주 계약이 존재하는 상황에서 최근 임대차법이 개정되보니 집주인의 거주권, 재산권과 임차인의 계약갱신청구권 등 임차인의 권리가 대립하는 경우가 발생합니다.특히 임대차와 관련된 두 가지 특별법인 상가건물 임대차 보호법과 주택임대차 보호법에 대한 이해 부족이 분쟁의 중심이 되는 경우가 있습니다. 둘의 틀은 비슷그렇지만 세부적으로 들어가면 차이점도 많습니다.이에 대하여 Q&A 형식으로 정리해 보겠습니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 최소 10년 동안 법적으로 보장됩니다.만일 10년이 지나지 않은 경우 임대차 계약이 종료되기 전 6개월에서 1개월까지 계약을 갱신할 수 있습니다.정당한 것으로 간주되는 이유가 없는 경우 임대인은 임차인의 요청에 동의해야 합니다.2018년 10월 16일 이전에 계약을 체결한 경우 5년간 보호되며, 갱신일이 2018년 10월 16일 이후이더라도 최초 계약일을 기준으로 5년간 보호됩니다.
대항력의 부여
상가건물임대차는 등기를 하지 않더라도 상가건물을 인도 받고, 사업자등록이 완료된 경우 그 다음날 부터 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 있을 경우 해당 상가건물이 매매나, 경매등으로 소유권이 넘어갔다 하더라도 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다.예를들면 경매로 인해 해당 상가건물의 소유자권이 변경이 되었다 하더라고, 사업자등록을 통한 대항력을 갖고 있다고 할 경우 새로운 소유자를 상대로 상가건물을 사용/수익하거나 보증금을 모두 돌려받을때까지 해당 건물을 비워주지 않다도 되는 권리가 있다는 말입니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음과 같은 경우 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1차의 경우 보증금이 지역별 전환보증금보다 높을 경우 일시사용 임대차계약이어야 합니다. 받지 말아야 한다보통의 경우 중개자를 믿고 계약을 체결하는데 계약당사자로서 그런 내용을 알아야 합니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년이 지나면 권리금을 회수할 수 있는 기간 6개월도 주어지지 않을까요? 아닙니다. 2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔는데요.” 임차인이 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기간을 보장해야 할 의무가 있습니다. ” 라고 판결이 났습니다.그러니까 계약갱신요구권을 정당하게 요구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나 상가 임대차보호법을 보호받지 못 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 기간인 6개월은 충분히 보장 받을 수 있다 보시면 되겠습니다.
환산보증금이란
전환보증금이란 상가건물임대차보호법상 “임대보증금액”과 “월세환산금액”을 합한 금액을 말합니다.쉽게 말해 월세의 일부를 임대차계약서에 보증금으로 환산하는 형태라고 이해하시면 편합니다.따라서 이러한 “환산 보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
상가건물에 대한 임대차
강변임대차보호법의 적용 대상 건물은 상업용 또는 상업용 건물이어야 하며 비상업용 또는 비상업용 건물은 적용되지 않습니다.상가건물 임차인 보호법은 가족, 동창회, 교회 등의 건물 임대에는 적용되지 않습니다.또한 주거용 건물에서 상업용으로 사용하는 경우 상업용인지 주거용인지는 부동산의 공부 기준이 아닌 실제 사용 상황에 따라 결정됩니다.
상가 임대료 인상 5% 제한
호가보증금 내 상가임대 : 대통령령으로 정하는 기준에 따른 요율 “5%”를 초과할 수 없음증액 청구는, 임대차 계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 인간에게 분쟁이 발생할 수 있음일반적으로 주변 시세에 비해 임대료가 인상됩니다.
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그렇다면 2번 항목에서 수도권 과밀 통제지역은 어느 정도가 될까요? 서울을 둘러싸고 있는 경기도 지역으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시에 걸쳐있습니다. -시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시 등이 지역일 수 있다고 오해하시는 분들이 계시는데 포함되지 않습니다.새로 설립된 회사의 경우 용인시나 광주시에 회사가 등록되어 있는 경우가 있습니다.
10년 계약갱신요구권
2018년 10월 16일 법률이 개정되최초 임대기간을 포함하여 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.법 개정일 이후에 최초로 체결되었거나 갱신된 임대차에 한하여 10년 보호법이 적용되며, 상기 조건에 해당하지 않는 경우, 구법에 따라 5년까지만 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.집주인이라면 신중하게 임대차계약을 체결해야 하는 이유입니다.
요근래에는 10년으로 늘어났기 때문에 한 번 상가를 임차하여 임대차를 시작하면 적어도 10년 까지는 정당하게 계약갱신요구권을 행사하여 가게를 임차할 수 있다고 보시면 되겠습니다.단, 2018년 10월 이전에 계약한 임차인에 대하여 서는 개정된 10년이 아닌 종전 규정인 5년에 제한된다는 점 알아두셔야 합니다. 이게 무슨말이냐면예를 들자면 2017년 4월에 임차를 시작하여 5년 계약이 2022년 4월에 만료되는데 이 시점에 임차인은 10년 계약갱신요구권을 행사할 수 없고 5년 까지만 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다.