상가임대차보호법 양수인과 해결

상가임대차보호법 양수인과 해결

세입자가 소유주에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월차임 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것입니다. 현행법은 해당 금액을 기준으로 세입자에 대한 법의 적용 범위를 구분하고 있습니다.2019년 개정된 상가임대차보호법 환산보증금에 따르면 서울특별시는 9억 원, 수도권과밀억제권역은 6억9천만 원, 광역시는 5억4천만 원, 그 밖의 지역 3억7천만 원을 넘게 되면 건물주가 차임을 올리는 데 제한이 없어집니다. 그러나 증액 사유가 납득될 수 있어야 하므로 터무니 없이 높은 인상률을 제시할 수는 없습니다.반면에 범위를 초과하지 않는 경우라면, 건물주가 월세의 5%를 초과하여 올릴 수 없습니다. 다만 계약 갱신을 요구할 권한이 있다는 전제 하에서 5% 상한선이 적용되므로 주의가 필요로 합니다



2 전월세 상한제

전월세 상한제는, 계약 갱신 시 임대료 증액 상한선을 5% 범위 내로 제한하여, 임차인들의 임대료 부담을 줄여주는 제도입니다. 5% 범위를 초과하여 재계약을 체결한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약 갱신으로 보지 않습니다. 임대인(집주인)이 타인에게 주택 소유권을 양도하더라도, 기존 계약은 그대로 연장가능하며, 5% 상한 원칙 역시 지켜집니다.

보증금 1천만 원, 월세 70만 원일 때 최우선 변제 보호를 받을 수 있나요?

서울시에서는 임차인의 환산보증금이 6,500만 원 이하일 때 최우선 변제 받을 수 있는 범위는 낙찰가의 1/2 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서 2천 2백만 원까지 우선하여 변제받을 수 있습니다.이 사례에서 환산보증금을 구해보면, 보증금(10,000,000)+월세(700,000X100) = 80,000,000원입니다.



환산보증금이란

전환보증금은 상가건물의 임대료보장에 관한 법률상 '임대보증금액'과 '월세환산금액'을 합한 금액을 말합니다.쉽게 말해 임대차계약서에서 월세를 보증금으로 전환하는 형태라고 이해하시면 편합니다.따라서 이러한 “환산예금”을 얻기 위한 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.



수도권 과밀억제권역 지역 범위

그럼 2항에서 수도권 과밀억제권역 지역 범위가 어떻게 될까요? 서울을 둘러쌓고 있는 경기도 지역인데, 북쪽으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시까지 입니다.경기도 광주시와 용인시도 수도권 과밀억제권역이 아닐까라고 오해하시는 분도 있는데, 포함되지 않습니다. 신설법인은 때문에 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우도 있습니다.



전차인도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있나요?

전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약 갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.단, 권리금 회수기회 보호는 전대인과 전차인의 전대차 관계에서는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물 임대차보호법으로 권리금 회수 기회를 보호받을 수 없습니다.

코로나19 임대료인하 후 원래대로 되돌리려면?

현재 환산보증금 범위 내 상가의 경우점포 소유주가 월세를 올리려고 할 때,5% 기준선을 넘겨 인상할 수 없습니다.만약 당사자 간 합의 후40% 월세를 인하했습니다.그런데 상황이 나아졌고,임대인은 감액 전 월세로되돌리려고 합니다.그럼 40%를 올릴 수 있을까요?아님 상가임대차보호법 5% 제한에 따라5% 이상은 증액할 수 없을까요?만약 코로나와 같은 제1급 감염병을 사유로차임을 내린 후 원래의 차임을 위해인상하는 경우라면,감액하기 전 월세까지는5% 상한선 적용을 받지 않게 됩니다.본 개정안으로 인해많은 임차인들이 차임 감액 소송은어떻게 해야 하는 것인지궁금하실 것 같습니다.

상가임대차 보호법을 줄여서 상임법이라고 칭하겠습니다. 그러면 환산보증금과 상임법에 있어 어떤 의미가 있는지 궁금할 텐데요. 각 지역별 환산보증금이 다를 텐데, 이 법의 핵심인 임차인 보호규정 때문에 그렇습니다. 중요합니다. 상가 점유와 사업자등록을 한 임차인은 경매 시 후순위보다 우위 주장 가능.환산보증금을 초과하는 상가 임대차는 상 입법에 보호를 못 받는다고 오해하는 상가 세입자가 있는데 결론은 그렇지 않다는 것입니다. 환산보증금을 초과하더라도 계약갱신청구권과 권리금 회수 기회 보호권, 대항력을 건물주를 상대로 행사하고, 주장할 수 있습니다. 다만, 주의하실게 매년 임대료 인상 규정은 5% 제한에 적용받지 않는다는 점입니다.

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