주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 비교 깔끔 정리
우리 법에는 임차인을 보호해주는 법이 두 가지 있습니다. 주택 세입자 보호를 위한 주택임대차 보호법과 상가 세입자 보호를 위한 상가임대차 보호법이 그것입니다. 서울을 기준으로 임대료와 보증금을 합한 환산보증금이 9억 원 이하의 상가일 경우에 상가임대차법 보호를 받으며, 임대인은 인상률 5% 이내에서 임대료를 인상할 수 있습니다.상가임대차 보호법과 주택임대차 보호법은 서로 비슷한 규정이 많습니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
최우선변제권이란
임차건물이 경매 또는 공매로 인하여 소유권이 이전되는 경우에 경매절차에서 보증금 중 일정액을 선순위, 기타 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.상가건물임대차보호법에서임차인이 ‘후순위’ 권리자이면서임대차보증금이 ‘소액’일 경우는해당부동산이 경매가 진행되어 새로운 소유자에게 낙찰되었을때,’일정금액’에 대하여 서는 최우선으로 변제하도록 법으로 규정하고 있습니다.이를 소액임차인의 최우선변제권 이라고 합니다.최우선변제권은 임차인이 ‘대항요건’만 갖추면 발생합니다.’건물의 인도 + 사업자등록’ 을 한경우라면 확정일자와는 무관하게최우선변제권이 발생하게 됩니다.
임차권등기명령제도
임대차가 끝난 후 보증금이 반환받지 못하면 임차인은 임차상가의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차인을 대위하여 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.임차인은 임차권등기를 마치면 우선변제권(대항력+확정일자)을 취득합니다.또한 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우는 그대로 유지됩니다.임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다.
상가 임대료 인상 5% 제한
환상보증금 내 상가임대차 : 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 “5%”를 초과하지 못합니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.환산보증금 초과 상가임대차 : 경제적 사정을 고려하여 증액이 가능하며 “5%” 제한선이 존재하지 않기 때문에 임대인과 인차인간에 분쟁의 발생 가능성이 있습니다. 보통 주위 시세와 비교하여 임대료를 올리게 됩니다.
환산보증금이란
보증금과 월세전환액을 합한금액을 말합니다. 환산보증금 = 계약한 보증금 + (월세×100)ex) 보증금 2000만원 / 월세 250만원의 임대차 계약 체결시환산보증금 = 보증금2000만 + ( 250만 x 100 )환산보증금 = 2억7천만원상가임대차보호법은임차인이 환산보증금액범위내 인경우에만 적용이 됩니다.상가임대차보호법 적용범위상가임대차보호법을 적용받기 위해서는 일정한 ‘요건’이 필요합니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
아래의 경우는 상임법의 보호를 받지 못합니다.처음 지역별 환산보증금 이상의 고액 보증금일 경우2번째 일시적인 사용을 위한 임대차계약 이어야 합니다.상가임대차계약을 할때에는 상가임대차보호법의 적용범위와 제외사항을 꼼꼼히 체크해 불이익을 받지 않아야 되겠습니다. 보통의 경우에 공인중개사를 믿고 계약을 진행그렇지만 계약을 진행하는 당사자로써 꼭 알고 있어야 하는 내용들입니다.
피고는 201 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다.원고는 201 10. 1 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 201 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니 할 경우에 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다.